关于本站 设为首页 加入收藏
 
网站搜索:
您的位置
企业文化  
  工作研讨
  员工天地
  党建工作
  工团工作
  党建工作制度
联系我们  
地址:宁波市北仑区灵江路366号门户商务大楼19楼
电话:0574-86783636
传真:0574-86783630
工作研讨  
房地产工程质量管理的问题方法
发布人:徐大可       发布日期:2016-12-12       信息来源:大港公司
【文字 】     保护视力色: 杏仁黄 秋叶褐 胭脂红 芥末绿 天蓝 雪青 灰 银河白(默认色)     【关闭窗口】        
 

    摘要:在我国国民经济中,房地产业发挥着十分重要的作用。其在我国国民经济中是一项具有基础性、先导性的支柱产业,且与社会民生密切相关,但是我国的房地产业在技术管理等方面还存在较多的问题。本文对我国房地产项目质量管理现状及主要问题进行了详细的阐述,同时也针对这些问题提出了一些预防措施和方法。

    关键词:房地产;质量管理;现状;问题;方法

 

    随着我国市场经济的逐步建立和完善,房地产业也得到了空前的发展。与我国一般工程管理相比,房地产工程管理中施工技术上的要求相对较低,但是在管理的方面,房地产工程管理更宏观、涉及面更广。当前我国房地产项目的质量管理现状不是很乐观,因为总体看来,我国多数的房地产企业的质量意识普遍不强,因此我国房地产项目最为迫切解决的问题就是提高其质量管理水平。

    1 我国房地产工程质量管理的现状及特点

    1.1 房地产工程质量管理的现状

    多年来,我国在房地产工程管理上一直强调工程建设要遵循“百年大计,质量第一”的方针,并且取得了显著的成效。随着改革开放的深入和发展,我国建筑工程质量和工程质量管理的总体水平在不断提高。从1984年开始,我国就开始实施建设工程质量管理体制的改革,到现在为止,我国已经建立了包括工程质量的领导责任制、建设市场准入制度、质量监督监理制度、工程竣工验收备案制度、档案管理制度等一系列法规制度在内的,较为全面的质量管理体系。通过大力组织、精心设计施工及科学管理,房地产市场上已经创造了一大批优质工程。

    但是,由于我国现行的建设工程质量管理体制仍然处于破旧立新的发展过程中,整体水平仍不尽人意。尽管我国已经研发了一些关于项目质量管理的研究成果,积累了一定的质量管理经验,但是在人员、资金、地域等条件的影响下,这些项目还缺乏普遍适用性。

    1.2 房地产工程质量管理的特点

    (1)项目质量形成过程复杂,以多项目管理为主导。由于长期以来,我国房地产企业主要在对单一项目进行管理,因此多项目管理是弱项,许多房地产企业为实现企业的战略目标,在进行多项目开发时,应按照预期达到对各项目在投资、质量和进度上的相关要求。但是由于管理不当,经常出现一些例如项目成本过高、资源分配不合理、信息沟通不畅等问题,这些问题的出现大大降低了项目的市场适应性,另外,项目质量包括决策质量、设计质量、施工质量(包括安装质量、设备质量、材料质量)和其他质量等,这些都对总体质量起着重要的影响。总体质量的保证,有利于提高企业的市场占有率,增强企业市场竞争力,为企业发展获得了更大的发展空间。

    (2)项目质量的管理内容复杂。由于房地产开发项目的工程质量管理涉及的范围较广,参建主体、监管主体和利益主体较多,需要考虑的因素和调用的资源也比较多,因此也就使房地产企业的工程质量管理内容具有一定的复杂性。

    2 房地产工程质量管理的问题

    工程质量管理体系具有层析清晰,主体明确,外部环境分析全面等优点。但是在某些客观因素的限制下,目前我国房地产项目建设工程质量管理体系还存在着一些不完善的地方,主要有以下几个方面:

    2.1 房屋施工中存在一些安全性质量问题

    在施工过程中,经常出现一些诸如桩基工程质量问题、钢筋混凝土结构性质量问题、外墙构件空鼓、开裂、脱落质量问题和楼梯公共通道防滑质量问题等安全性的质量问题。其中钢筋混凝土结构性质量问题最为常见和普通。因此只有加强过程控制,才能有效地减少或避免这些质量问题的发生。

    2.2 缺乏质量适应性

    房地产工程的质量控制中,应时刻注意做到对施工质量管理采取灵活的策略。例如,对于分户验收这项工作,最为传统的办法就是在政府质量监督部门的监督下,由本公司的监理单位对达到竣工验收条件的工程进行竣工验收。但是这种方法并不能对质量有足够高的要求标准,以至于等到业主分户验收时,经常发现很多质量问题。因此,为了建设和避免业主的投诉,应当尽量把工程质量问题提前解决,这样就可以避免业主接房后出现工程再维修的情况。

    2.3 权力部门责任心及专业性不强

    我国建设工程具有许多特点,主要包括规模大、专业性强、标准高、分布散,以及相对勘察、设计、施工人员队伍素质不够高,工程质量自控能力缺乏等特点,而各地政府建设主管部门的工程质量监督机构对建设工程项目质量监督检查的内容、形式、方法以及手段等都很难与当前我国建设工程相适应。

    2.4 缺乏对建设单位的违规行为的管制

    当前的房地产项目建设市场上,出现了许多施工能力供大于求的情况,而作为建设行业一个重要的市场主体,建设单位的一些造成了建筑市场混乱的违规行为,也会直接影响到工程的建设质量。

    2.5 监管部门的管理缺乏有效性

    目前,我国的房地产业的工程质量管理中虚假现象普遍,主要是由于我国现行的由各级政府主管部门负责管理的市场准入制度没有统一管理和严谨的规范操作,监管部门没有进行有效的管理,这样的现状影响了建设工程质量的监督管理。

    3 房地产工程质量管理的方法

    3.1 加强工作人员的风险意识

    由于工地上的突发事故较多,在房地产工程管理中,工作人员一定要加强风险意识和危机意识。如果管理人员缺乏风险意识,风险管理不到位,风险就会变成危机,甚至造成很严重的后果。

    3.2 加强对施工单位的管理与监督

    在工程管理中,加强对施工单位的管理与监督是十分重要的。如何协调好于施工单位的关系将成为房地产工程管理当中的主要内容之一,因此在施工过程中要时刻注意控制重点,灵活应对,争取实现从一般的工程管理到房地产工程管理的质的转变。

    3.3 加强造价控制工程设计

    目前,设计人员都是具有经济观念淡薄,设计变更随心所欲的心态,因此应在设计合同经济条款上,增加设计变更及修改的费用额度限制条款,以改革现行设计取费办法,建立激励机制。加强在设计阶段的造价控制工程设计是建设项目造价控制的源头,因此要想达到投资省、进度快、质量好的效果,就要有效控制工程造价。

    3.4 强化监理制度

    健全和完善工程管理体系,实行建设监理制度是我国建设领域的一项重大改革,这不仅可以提高工程质量和建设水平,还有利于使建设工程管理体制向更专业化更规范化的管理模式转变。

    3.5 施工前的质量控制工作

    施工前的质量控制管理工作主要包括两个方面:?对建设单位、施工单位、监理单位等各方参建主体的施工准备工作,进行全面的检查与控制;?做好图纸会审、技术交底、施工方案等方面的质量控制工作。项目投资人的开发项目战略以及产品的策划定位,直接影响着对房地产开发项目的质量目标的确定,同时其优先程度也与项目的进度控制、成本控制处于相同的位置。因此,必须结合项目自身的特点,来确立合适的项目开发的质量目标。此外,工程质量管理策划中的另外一项重要内容就是对管理制度进行具体实施的策划。一般情况下,在工程开工前,项目经理都应该带领项目部队工程特点进行仔细的研究,并尽快确定工程施工过程中需要执行的具体质量管理制度,规划执行程序和流程,编制实施细则。

    4 结语

    随着市场经济的发展,房地产行业的制度也在逐渐得到完善。但是在全球经济危机与国家政策的调控的影响下,中国房地产企业正朝着市场分布越来越广,区域竞争更加激励的方向发展。房地产工程管理是房地产开发的一个重要部分,因此只有不断推进房地产工程管理的发展,才能保证房地产行业和建筑行业的健康发展。

----------------------------------------------
    本信息已访问:868
----------------------------------------------
 
友情链接: